전세권설정등기 절차

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전세권설정등기 절차

오직있는그대로 2025. 2. 5. 15:56

전세권설정등기 절차

임차인이 직접 전세권 설정등기를 하는 방법입니다. 셀프전세권들기를 하면 약 30만원 전후의 대행비를 절약할 수 있습니다.

○ 등기의무자 = 임대인 = 전세권설정자
○ 등기권리자 = 임차인 = 전세권자

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□ 준비서류

1. 임대인 등기필증(없으면 사실확인원으로 대체)
2. 임대인 위임장
3. 임대인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
4. 임차인 주민등록등(초)본
5. 전세권설정계약서
6. 전세권등기설정신청서

*. 등록면허세영수필확인서
*. 등기신청수수료 영수필확인서
*. 도면(부분전세일경우)

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1. 임대인 등기필증(등기권리증)

소유권 이전이 되어 등기가 완료되면 등기필증을 등기권리자(매수인)에게 교부합니다. 딱 한번만 교부되므로 분실하면 재발급이 안되므로 주의를 해야 합니다.

아래는 등기필정보 보안스티커라고 적인 스티커를 떼어낸 사진입니다.

등기필증에는 노란 스티커 윗부분에는 "일련번호"가 있습니다. 그 아래에 네보박스 안에 전체 50개의 비밀번호가 있고, 비밀번호는 01-××××, 02-××××, · · · , 05-××××의 형식으로 있습니다.

전세권설정등기신청서를 제출할 때에 등기필증을 제출하는 방법은 2가지입니다.

- 등기필증 첨부 : 등기소에서 등기완료 후 임대인(소유자)에게 반송
- 신청서에 등기필증 일련번호와 비밀번호 1개 기입

그러므로 임대인(소유자)에게 일련번호와 비밀번호 1개를 알려달라고 하면 됩니다.등기필증을 다시 돌려받는 번거러움을 피할 수 있으므로 대부분 2번을 선택합니다. 본 포스팅은 2번으로 하겠습니다.

2. 임대인 위임장

임대인(소유자)에게 전세권설정등기에 대한 협조를 하더라도 등기소까지 함께 동행해 주는 경우는 거의 없습니다. 임대인측에서 동행하지 않는 경우에는 아래와 같은 임대인의 위임장이 필요합니다.

빨간색 부분이 직접 기입해야 하는 부분입니다.
"부동산표시"는 아래와 같이 부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)를 보고 기재하면 됩니다.

등기원인과 그 년월일에서 날짜는 계약서 작성일을 기재하면 되고,
임대인과 임차인은 임대인과 임차인 각각의 이름을 기재해야 합니다.
여기서 중요한 것은 임대인은 꼭 인감을 찍어야 합니다.
임차인의 도장은 안 찍어도 무방합니다.

3. 임대인 인감증명서

반드시 3개월이내에 발급된 것이어야 합니다.

임대인에게 인감증명서를 요청하면 예전에 발급 받았던 것을 전달 해주는 경우가 종종 있는데 3개울 이내에 발급한 것인지 확인해야 합니다. 확인해야 할 부분은 임대인의 주소와 해당 건물의 등기부등본상의 주소와 같은지, 임대인의 인감도장과 인감증명서ㅗ 도장과 일치하는지를 확인해야 합니다.

임대인의 주소가 변경되었다면 "전거에 의한 등기명의인표시변경등기신청"이라는 추가적인 절차가 필요합니다.

  "전거에 의한 등기명의인표시변경등기신청"

등기명의인 표시변경등기란 등기부상 소유명의인이나 소유권 외의 권리자(저당권자, 전세권자, 임차권자 등)의 표시(성명, 주소 등)가 변경이 되어서 등기부상 표시와 일치를 하지 않는 경우에 그 표시를 일치시키기 위하여 하는 등기를 말합니다.

개념
- 등기명의인의 성명(명칭), 주소(소재지), 주민등록번호(부동산등기용 등록번호) 등이 변경된
경우에 이를 공시하는 등기를 말한다.
- 등기의무자 및 등기상 이해관계에 있는 제3자가 존재하지 않는 중성적등기이다.

신청인
   등기명의인이 단독으로 신청할 수 있으며, 제3자의 승낙서를 첨부할 필요가 없다
첨부정보
신청정보에 그 표시의 변경을 증명하는 기본증명서, 주민등록정보, 법인등기사항증명서 등을
등기원인을 증명하는 정보로 등기소에 제공하여야 한다.
등기의 실행
- 기존등기의 일부를 변경하는 것이나, 권리변동이 없고, 등기된 다른 권리에 영향을 주지않는
등기이므로 기존등기와 동일한 순위를 보유케 할 필요가 있기에 등기명의인의 표시변경등기는
부기등기에 의한다.
- 등기관이 등기명의인 표시변경등기를 할 때에는 변경 전의 등기사항을 말소하는 표시를 하여야
   하며 부기등기로 실행하여야 한다.
  등기명의인표시변경등기와 다른 등기의 관계
- 원칙
· 등기명의인의 표시변경이 있는 경우 당사자는 해당 부동산의 다른 등기에 앞서 등기명의인의
   표시변경등기를 신청하여야 한다. 그 표시변경등기가 경료되지 않은 상태에서 다른 등기를
   신청 또는 촉탁하면 그 등기신청은 각하된다.(부등산등기법 제29조 제11호)
- 예외
· 등기관이 소유권이전등기를 할 때에,
등기명의인의 주소변경으로 인하여, 등기기록과 신청정보상의 표시가 다르더라도, 주소를 증명
하는 첨부정보에 등기기록상의 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면,
   직권으로 등기명의인 표시의 변경등기를 하여야 한다.
  · 행정구역이나 행정구획의 명칭이 변경된 경우에
등기관은 직권으로 부동산의 표시변경등기를 할 수 있다. (당사자도 신청할 수 있다.)
  · 등기명의인의 주소가 수차 이전되었을 때에는,
중간의 변경 사항을 생략하고, 등기기록상의 주소로부터 최종 주소로 등기명의인의 표시변경
등기를 할 수 있다.

4. 임차인 주민등록원초본

출생부터 현재까지 주소변동사하이 모두 포함된 것이어야 하며, 역시 3개월 이내에 발급 받은 것이어야 합니다.

5. 전세권설정계약서

주의할 사항은 공인중개사무소에서 작성하는 임대차계약서와 전세권설정계약서는 전혀 다르다는 것이다. 따라서 공인중개사무소에서 작성한 임대차계약서가 있다 하더라고 전세권설정 게약서를 새로 작성하여야 합니다. 그리고 전세권설정계약서에는 반드시 간인을 해야 합니다.

6. 전세권설정등기신청서

준비서류 중 가장 어려운 부분입니다.

전체 2페이지 이고 첫페이지는 위임장과 동일하게 기재하면 됩니다.

두번째 페이지는

등록면허세 : 전세금의 0.2%
지방교육세 : 등록면허세의 20%
(시군구청 세무과에서 받는 납부서를 확인해 보세요)
일단, 위 2가지의 세액합계는 공란으로 비워두시고 납부한 후 그대로 기재하시면 됩니다.

※ 취득세 및 등록면허세율표와 부동산신청수수료액은 파일로 첨부하였습니다.

현재 전세권설정에 대한 등기신청수수료는 15,000원입니다.
납부번호 : 공란으로 비워두고 등기신청수수료 납부 후 영수증을 보고 기재하면 됩니다.
영수증은 뒤에 등기수입증지 첨부란에 풀로 붙이시면 됩니다.
부동산고유번호는 아래와 같이 등기부등본을 보고 기재하시면 됩니다.