소득세법과 민간임대주택에 관한 특별법의 주택임대사업자 등록

소득세법과 민간임대주택에 관한 특별법의 주택임대사업자 등록

주택임대소득은 2013년 이전에는 전부과세, 2014년~2018년에는 총수입금액 2천만원 초과에 대해서만 과세하였으나, 2019년 귀속(2020년신고) 부터는 상가입대업등 다른 업종과 형평성 및 소득 있는 곳에 세금이 있다.는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만원 이하에 대헤서도 소득세가 과세된다.

주택임대소득 과세취지, 과세대상 등 전반적인 사항들에 대하여 국세청 블로그 자료를 참고하여 Q/A형식으로 만들어 봤습니다.

우선 먼저, 주택임대사업자에 대하여 살펴보자면 2종류가 있습니다.

구분	주택임대사업자(민간임대주택에 관한 특별법)	주택임대사업자(소득세법)
관련법	민간임대주택에 관한 특별법    제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.	소득세법   제20조(주택임대사업자 사업자등록에 관한 특례) 이 법 시행 전에 주택임대사업을 개시하였으나 제12조제2호나목에 따른 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자(종전의 제168조에 따라 사업자등록을 한 자는 제외한다)는 2019년 12월 31일까지 제168조제1항의 개정규정에 따라 사업자등록을 하여야 한다. (사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 신청하여야 하며, 2019. 12. 31. 이전 주택임대사업 개시자는 2020.1.1에 사업개시일로 보아 2020. 1. 21.까지 신청하여야 함.)
세제혜택	- 각종 세제혜택  - 단기(4년)과 장기(8년) 임대기간 유지 의무	혜택없음
신고 및 관련기관	지방자치단체와 세무서 두 곳에 신고	세무서에만 신고
신고의무 여부	원하는 자만 등록	과세대상이면 누구나 등록의무

 

□ 주택임대소득 과세대상은?

주택임대소득 과세대상은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 주택 수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우

[보유 주택 수별]

- 1주택 : 기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함)

- 2주택 : 월세수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함)

- 3주택 이상 : 월세수입이 있는 경우 또는 보증금 × 합계가 3억원을 넘는 경우

  ※ 소형주택(주거전용면적 40㎡이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

[임대 유형별로 봤을 떄] - 월세 : 기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자 - 보증금 : 보증금 합계가 3억원 넘는 3주택 보유자

 

과세요건(주택 수 기준)
주택 수 (보유주택 수는 부부합산하여 계산)	월세	보증금
1주택	비과세 (기준시가 9억원 초과 주택)	비과세
2주택	과세
3주택 이상		간이 임대료 과세 (소형주택40㎡이하 주택은 제외)

 

과세방법(수입금액 기준)
수입금액	과세방법
2천만원 이하	종합과세와 분리과세 중 선택
2천만원 초과	종합과세

 

□ Q/A

1] 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지 임대주택 수인지?

 - 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단 (자가주택 + 임대주택)

 

2] 미혼인 본인이 1채를 임대하고 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

 - 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부합산하여 계산하고 지계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않으며 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당하지 않는다. 다만, 본인의 주택이 기준시가 9억원을 초과하고 월세 수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨

 

3] 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?

 - 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됩니다. 주거용이 아닌경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다.

 

4] 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데 판단기준일은?

 - 과세기간 종료일(2019.12.31) 또는 해당주택 양도일 현재를 기준으로 판단

 

5] 농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

 - 주택임대소득 과세대상 판단 시 농가주택도 주택 수에 포함되어 월세데 대해 과세합니다.

 

6] 다가구 주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?

 - 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세 대상입니다.

 

7] 갑과 을이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 갑과 을의 주택 수는 (갑과 을 모두 다른 주택 없음)   

 - 공동주택의 경우에는 각자가 각각의 보유로 계산하되 그들 중 합의로 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유주택으로 계산한다.

 

8] 본인 단독주택 3채와 동생과 공동으로 1채(지분 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 지분이 가장 큰 동생의 보유주택으로 모므로 본인은 3채만 신고하면 되는지?

 - 공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산시에 적용하는 것으로 본인 단독명의 3채의 주택 중 본인지분에 해당하는 인대료를 합산하여 소득세 신고를 해야 함

 

9] 주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?

 - 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은때에는 주택부분만 주택으로 본다.

 

10] 2주택 또는 기준시가 9억원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

 - 부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세임대료만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다. 전세금은 부부합산 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며 2021년까지는 소형주택(주거전용40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외합니다.

 

11] 주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야하는지?

 - 보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당한다 하더라도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있습니다.(2019년 귀속 기준)

 - 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 수임금액이 1천만원(월 임대료 833천원 가량) 이하이면 납부할 세금이 없으며 세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록하였거나 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 4백만원(월 임대료 333천원) 이하인 경우에는 납부할 세금이 없습니다.

 ※ 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택, 주택임대소득외의 다른 종합소득금액은 2천만원 이하, 2019년 동안 계속해서 필요경비와 기본공제 우대요건을 충족했을 경우에 해당 

 

12] 주택임대소득자도 사업자등록을 하여야 하는지, 사업자등록을 하지 않을 경우 불이익은?

 - 주택임대소득자도 사업소득자로 사업장관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, 2020년 귀속부터 사업자 미등록 가산세가 부과됩니다.

 - 임대사업 시작일로부터 20일이내에 세무서에 사업자등록을 신청을 하지 않을 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 부담하여야 합니다.(지방자치단체 미등록은 가산세 없음)

 - 2019년 이전에 임대사업을 시작하고 2020년에도 계속하는 경우에는 2020.1.21까지 사업자등록을 신청하면 가산세를 부담하지 않습니다.

 

13] 주택임대사업자의 사업자등록 방법은?

 - 지방자치단체와 세무서에 함께 신청 : 렌트홈(www.renthome.go.kr) 또는 지방자치단체 방문

 - 세무서에만 신청 : 홈택스(www.hometax.go.kr), 손택스(홈택스 또는 모바일 홈) 또는 세무서 방문

 ※ 방문시에는 신분증과 임대차 계약서 지참

 

14] 비과세 대상인 9억원 이하 1개주택을 보유하고 있거나 보증금만 있는 2개 주택을 보유하고 있는 경우에도 사업자등록을 하지 않으면 가산세 대상인지?

 - 비과세 소득만 있거나 월세 임대수입이 없는 2개 주택만 보유하고 있는 경우에는 수입금액이 없으며 사업자미등록 가산세는 수입금액의 0.2%를 부과하므로 미등록 가산세가 없습니다.

 

15] 주택임대사업자도 사업장 현황신고를 해야 하는지?

 - 주택임대업은 부가가치세가 면제되므로 주택임대업을 하는 개인사업자는 2월 10일까지 사업장 현황신고를 해야 합니다.

 - 사업장 현환신고를 하여야 5월 종합소득세 신고시 국세청이 제공하는 간편신고 서비스를 제공받아 편리하게 소득세 신고를 할 수 있ㅅ습니다.

 

16] 올해 사업장 현황신고 안내문을 받은 사람은 모두 신고를 하여야 하는지?

 - 이번 신고안내문은 국세청에서 전년도 인별 보유주택 수를 자체 분석하여 파악한 주택임대사업자에게 발송하는 것으로 정확하지 않을 수 있습니다. 안내문을 받더라도 실제 과세대상에 해당하지 않는 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다. 안내문을 받지 않은 과세대상자는 사업장 현황신고를 해야 합니다.

 

17] 주택임대사업자가 사업장 현황신고 시 제출하는 서류는?

 - 사업장 현황신고서와 주택임대사ㅣ업자 수입금액 검토표를 제출해야 합니다. 신고서 작성방법은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)을 참고하세요