2020. 9. 24 코로나 등 제1급감염병 발생 대비 연체차임 특례 및 차임감액 등 상가건물 임대차보호법 개정

2020. 9. 24 코로나 등 제1급감염병 발생 대비 연체차임 특례 및 차임감액 등 상가건물 임대차보호법 개정

 

 

코로나 등 제1급 감염병으로 인해 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출 및 소득이 급감하는 경제 위기가 지속됨에 따라 임대료가 상가임차인 영업활동에 큰 부담으로 작용하고 있는 등 경제 위기가 왔을때에 상가임차인의 어려움을 보호한다는 취지로 「상가건물 임대차보호법」 개정안이 금일 국회 본회의를 통과하였습니다. 

 

법무부 보도자료를 정리하였습니다.

 

 

 

󰏚 개정된 상가건물 임대차보호법의 주요내용은 다음과 같습니다.

 

 

 ❍ (임시 특례 규정 마련) 개정법 시행일로부터 6개월의 기간 동안은 그 사이에 연체한 차임액을 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금회수 기회 보호 제외 사유가 되는 차임연체액*에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써,

   * 현행법 상 3기의 차임액 연체는 계약해지, 계약갱신거절, 권리금 회수기회 보호 제외 사유에 해당 

 

  - 코로나19로 인한 전례 없는 경제위기 동안 영업기반을 상실할 위기에 처한 상가임차인들의 위험부담을 완화하였습니다.

    ※연체한 차임액 및 그 지연손해금의 지급의무가 면제되는 것은 아닙니다.

 

 

 ❍ (감염병 등 피해에 따른 차임증감청구권 명확화) 차임증감청구 사유에 코로나19와 같은 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시하여  임차인들로 하여금 차임감액청구권을 원활하게 행사할 수 있도록 하였습니다. 

 

  - 한편, 위 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 임대료가 감액된 후 임대인이 다시 증액을 청구하는 경우 감액 전 임대료에 달할 때까지는 5% 증액 상한*을 적용하지 않음으로써, 임대인과 임차인 간의 형평성을 고려하였습니다.**

   * 현행법 상 임대료 증액의 경우에는 5%의 비율을 초과할 수 없음

   ** 코로나19 등 제1급감염병에 의한 사유로 감액된 금액을 초과하여 증액청구를 할 경우에는 현행 5%의 증액 상한이 적용됨

 

 

< 개정 상가임대차법 관련 상담 연락처 >

기관	전화번호	기관	전화번호
대한법률구조공단	국번없이 132	국토교통부 민원 콜센터	1599-0001
서울시 상가임대차 상담센터	02) 2133-1211	한국감정원	1644-2828
경기도 상가주택임대차 상담전화	031) 8008-2246	LH	1670-0800

 

 

 

❍ 또한 ’20. 11. 1.부터 임대인과 임차인간 분쟁을 보다 신속하고 편리하게 조정할 수 있도록 분쟁조정위원회가 확대 설치‧운영됩니다. 그동안은 법률구조공단 지부(6개)에만 분쟁조정위원회가 있었으나,

 

  - LH와 한국감정원도 분쟁조정위원회의 운영 기관으로 추가하고,현재 설치된 6곳 이외에도 12곳을 추가로 설치할 계획입니다.

 

   * 현재 : 법률구조공단 서울중앙‧수원‧대전‧대구‧부산‧광주 6개 지부

  ** ’20년도 설치계획 : 인천·청주·창원(LH), 서울 북부·전주·춘천(한국감정원)

 *** ’21년도 설치계획 : 제주·성남·울산(LH), 고양·세종(대전)·포항(한국감정원)

 

 

 

 

 

󰏚 개정 상가건물임대차보호법 관련 Q&A

 

 

1. 임시 특례규정의 적용

 

 

1) 계약갱신거절 등의 사유가 되는 3기 차임액 연체의 의미는 무엇인지?

 

 ☞ 차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르는 경우를 말하며, 차임연체가 연속될 필요는 없음

 

 

2) 특례의 적용 대상 및 기간은?

 

 ☞ (대상) 개정 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용  

 ☞ (기간) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임에 대하여 특례 적용

 

 

3) 특례 적용의 효과는 무엇인지?

 

 ☞ 개정 내용에 따르면, 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임은 3기에 이르는 차임액 계산 시 포함하지 않음

 ☞ 따라서 임차인은 위 기간 안에 연체한 차임액을 이유로 한 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수 기회 상실의 위험으로부터 보호됨  

 

 

4) 임차인은 특례 기간 동안의 연체차임의 지급의무까지 면제되는지?

 

 ☞ 임차인의 임대인에 대한 차임지급의무를 면제하는 것은 아니고, 연체에 따른 지연이자 지급의무도 발생 

 

 

5) 특례 규정의 적용을 받는 상가임대차의 범위에 제한이 있는지?

 

 ☞ 제한 없음(환산보증금을 초과하는 상가임대차에도 적용됨)  

 

 

<현행 환산보증금>

 

시행일자	적용지역	상가건물임대차보호 임차인의 적용범위	우선변제 받을 임차인의 범위	최우선변제금
2019. 4. 2 부터	서울특별시	9억원 이하	6,500만원 이하	2,200만원
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시	6억9천만원 이하	5,500만원 이하	1,900만
	광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억4천만원 이하	3,800만원 이하	1,300만원
	그 밖의 지역	3억7천만원 이하	3,000만원 이하	1,000만원

 

 

 

2. 차임증감청구권의 행사 

 

 

1) 현행 차임증감청구권 행사의 요건과 관련하여 ‘「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 개정한 취지는 무엇인지?

 

 ☞ 코로나 19 등 제1급감염병으로 인한 경제 악화로 영세 상인 등 상가 임차인에 대한 구제 방안 마련이 무엇보다 시급한 상황에서, 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동의 차임증감청구권 요건 해당 여부가 불명확하여 임차인들의 차임감액청구권 행사가 사실상 제한됨에 따라 이를 명확히 할 필요성이 제기되었음 

 

 

2) 임차인은 어떻게 차임감액을 인정받을 수 있는 것인지?

 

 ☞ 차임증감청구권의 행사는 개정 전과 달라진 것이 없음

 ☞ 임차인은 코로나19로 인해 매출 급감 등으로 현재 차임이 상당하지 않다는 사유로 차임감액청구를 할 수 있고, 당사자간 합의가 이루지면 합의된 금액으로 차임이 감액되는 것이고,

 

  - 당사자간 합의가 이루어지지 않으면 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 법원에 소송을 제기하여 상당한 금액으로 차임을 감액할 수 있음 

 

 

3) 증액시 상한 제한(5%) 규정을 적용받지 않는 것은 어떠한 경우인지?

 

 ☞ 코로나 19 등 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동으로 차임이 감액된 후 임대인이 경제사정의 변동을 이유로 증액을 청구하는 경우에는 감액 전 차임에 달할 때까지는 증액상한(5%)이 적용되지 않고, 감액 전 차임을 초과하는 증액의 경우에는 증액상한(5%)의 적용을 받음 

 

 

4) 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는지? 

 

 ☞ 현행법 제2조 제3항에 따르면 환산보증금을 초과하는 임대차에는 차임증감청구권 규정이 적용되지 않음 

 ☞ 따라서 해당 개정규정은 환산보증금 범위 내의 상가임대차에만 적용됨

 

    ※ 임시특례 규정의 적용 문답 5)의 ‘현행 환산보증금’ 표 참조