입주권과 분양권의 전매제한

입주권과 분양권의 전매제한

 

 

□ 입주권과 분양권의 차이

 

구분	입주권	분양권
개 요	재개발, 재건축 사업등 조합원이 정비사업으로 지어지는 새 아파트에 입주할 수 있는 권리	청약을 신청하여  분양에 담첨되어 새 아파트에 입주할 수 있는 권리
대 상	재개발, 재건축 등 조합원	청약통장만 있으면 누구나
취득시점	관리처분계획인가 후	분양당첨 시
주택 수	포함	불포함
특 징	분양권에 비해 취득이 쉬운 편
	동· 호수배정에 유리  - 조합원에게 먼저 동호수 배정
	발코니 확장, 이주비 이자 지원등의 혜택
	사업이 지연 또는 중단될 위험성	2~3년 이내 입주 가능
	추가분담금의 발생
매매가격	조합원 분양가 + 프리미엄 - 조합원분양가= 권리가액+추가분담금	일반분양가 + 프리미엄

 

 

□ 전매제한

 

○ 입주권 전매제한

 

투기과열지구에서 조합원 지위 양도의 금지

 - 재건축 사업 구역 : 조합설립인가 후 ~ 소유권이전등기시

 - 재개발사업 구역 : 관리처분계획인가 후 ~ 소유권이전등기시 

 ※ 만약 두 경우에 조합원 지위를 양도하게 되면 매수인은 조합원 지위를 양수하지 못하고 현금 청산자가 된다. 

    이때 청산금액은 조합에서 주택을 감정평가한 금액으로 지급하기 떄문에 시세보다 훨씬 낮은 감정평가금액으로 지급하기

    때문에 많은 손해를 보게된다.

  

​ ☞ 투기과열지구 : 서울 전지역, 과천시, 하남시, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시

​

입주권의 전매제한이 예외인 경우  - 2003.12.30 이전에 조합설립인가를 받은 재건축사업 구역  - 2018. 1.24 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발 사업구역     입주권 양도가 가능한 경우  - 세대원이 근무상 또는 생업상의 사정등으로 세대원 전원이 이주하는 경우  - 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이주하는 경우  - 세대원 전원이 해외로 이주(2년 이상 해외 체류 포함)  - 1세대 1주택자로서 소유기간 10년 거주기간 5년을 총족한 경우  - 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우(사업지연 등)

 

 

○ 분양권 전매제한

 

- 분양권 또는 주택의 전매 제한

 

구분		전매제한 기간
투기과열지구	일반공급	입주자로 선정된 날 ~ 소유권이전등기시 (최대 5년)
	특별공급	입주자로 선정된 날부터 5년
조정대상지역	제1지역	입주자로 선정된 날 ~ 소유권이전등기시 (최대 3년)
	제2지역	1년 6개월
	제3지역	공공택지	1년
		민간택지	6개월
수도권, 광역시		민간택지	6개월

 

 

조정대상지역 2018.12.31 기준	서울특별시	25개구 전지역
	부산광역시	해운대구, 동래구, 수영구
	경기도	경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구,  수원 팔달, 용인 수지, 기흥
	세종시	전부

 

 

​- 분양가 상환제 적용주택 또는 분양권의 전매제한

구분			투기과열지구	그외 지역
수도권	공공택지	분양가격이 인근시세의 100%이상	5년	3년
		분양가격이 인근시세의 80 ~ 100%	8년	6년
		분양가격이 인근시세의 80% 미만	10년	8년
	민간택지	분양가격이 인근시세의 100%이상	5년	-
		분양가격이 인근시세의 80 ~ 100%	8년	-
		분양가격이 인근시세의 80% 미만	10년	-
수도권외 지역	공공택지		3년	1년
	민간택지		3년	-

 

※ 분양가가 낮을 수록 전재제한기간이 길다, 전매제한 기간내에 매도를 하면 입주권은 현금으로 청산되며 매도인, 매수인, 공인중개사 모두 형사처벌 받을 수 있다. 지금까지의 대법원판례를 따르면 매매계약 그 자체는 유효하며 매매대금을 지급하여야 한다.였으나 최근 하급심에서 판례에 따르면 소유권이전등기가 무효이므로 매매대금을 지급할 필요가 없다.라고 판결  

 

 

분양권 양도(전매)가 가능한 경우   - 세대원이 근무 또는 생업상의 사정등으로 세대원 전원이 이주하는 경우  - 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이주하는 경우  - 세대원 전원이 해외로 이주(2년 이상 해외 체류 포함)  - 이혼하여 주택 또는 분양권을 배우자에게 이전하는 경우  - 공익사업법에 따라 이주대책용 주택을 공급받은 경우로서 시장 등이 확인하는 경우  - 국가 등으로부터 경매, 공매가 시행되는 경우(3,4호만 적용)  - 주택 또는 분양권의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

 

 

분양권 매매계약에서 주의할점  - 시행사(건설사)의 분양권 원본을 확인해야 한다.  - 분양권을 목적으로 한 매매계약임을 확실히 한다.   - 분양금액과 매도인이 지금까지 납부한 금액, 향후 납부해야 할 금액을 확인한다.  - 매도인의 대출을 승계할 수 있는지 확인한다.  - 전매가 가능하여 분양권의 명의를 변경할 수 있는지 확인하고 계약 후 60일내에 명의를 변경해야 한다.