실제 취득가액 대신 환산가액으로 신고해도 될까?

실제 취득가액 대신 환산가액으로 신고해도 될까? 


【사례】 Y씨는 2000년 강원도에 있는 땅을 샀습니다. 동계올림픽으로 주변이 개발되고, KTX 강릉선으로 교통도 편리해져 땅값이 올랐습니다. 이 땅을 팔아 차익을 실현하려고 합니다. 그런데 이사를 다니며 매매계약서를 분실했습니다. 그런데 세금에 밝다고 자부하는 친구가 환산가액을 계산해보고 환산가액이 높으면 환산가액으로 신고하라고 권합니다. 그게 유리할까요?




환산가액 계산법


매매계약서 등의 실제 취득가액이 없을 경우, 가장 많이 사용되는 것이 환산가액입니다. 환산가액이란 세법상 정한 기준으로 ‘환산’해서 계산한 취득가액이란 뜻입니다. 현재 파는 가격인 양도가액에 취득 및 양도 시의 기준시가의 비율을 곱해 구합니다.

만약 Y라는 사람의 토지가 현재 양도가액이 10억원이고, 취득 시 기준시가가 4억원, 양도 시 기준시가가 5억원이라면,토지의 환산가액을 계산해보면 8억원입니다. 양도 시 기준시가 대비 취득 시 기준시가 비율이 80%이므로, 환산가액이 양도가액의 80%로 나오는 것이죠.



시골 땅, 단독주택은 환산가액 유리 


환산가액이 실제 취득가액보다 더 높게 나오는 사례는 생각보다 많습니다. 취득가액이 높으면 양도차익이 그만큼 줄어들게 되어 양도소득세도 적어지죠. 또한 양도 시의 기준시가와 취득 시의 기준시가가 비슷할수록 취득가액이 양도가액에 가까워져서 양도소득세가 적게 나오게 됩니다.

오래전에 산 시골 땅의 경우, 시가는 많이 오른 반면 기준시가의 상승폭은 크지 않은 경우가 많습니다. 주변에 개발계획이 있어 실제로 거래되는 땅값은 평당 80만원인데, 세금을 내는 기준 시가는 겨우 몇 만원인 경우도 보았습니다. 이처럼 현재 거래되는 땅값(시가)과 기준시가 사이의 갭이 큰 지역들은 환산가액이 실제 취득가액보다 더 크게 나오는 경우가 많습니다. 이런 경우 양도소득세를 계산할 때 실제 취득가액보다 환산가액으로 하는 게 유리하긴 합니다.       

일부러 환산가액으로 신고해도 될까?


취득가액을 모를 때는 환산가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다.  그러나 제 거래한 취득가액이 있는데도 숨긴 채 무턱대고 환산가액으로 신고하면 안 됩니다. 세무당국은 호락호락하지 않습니다. 관할 세무서에서 정말로 취득가액이 불분명한지를 조사합니다. 


만약 세무서에서 조사하여 실제 거래한 가격이 확인되면, 양도소득세를 실거래가로 내야 할 뿐만 아니라 과소신고로 납부세액 의 10%를 가산세로 내야 합니다. 더구나 부당한 방법으로 가격을 줄여 신고했다면 부당 과소신고로 납부세액의 40%를 가산세로 내야 합니다.


세무서에서도 최소한 2006년 6월 이후 취득분부터는 실제 취득가액을 알 수 있습니다. 따라서 실제 취득가액이 아니라고 인정할 만한 사유가 없는 한, 무턱대고 환산가액으로 신고했다가는 막대한 가산세를 두들겨 맞는다는 것을 명심하세요.



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출처 : 『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌