다세대주택과 다가구주택의 차이

다세대주택과 다가구주택의 차이

  

최근 다가구 건축형태

일상생활에서 늘 접하고 있는 빌라, 원룸같은 명칭은 늘 사용하지만 다세대주택, 다가구주택으로 분류하면 좀 행하니 외관상으로론 언뜻 구분이 잘 안되는 부분입니다. 모두 개별세대가 독립된 주거생활을 할 수 있도록 구조상 구분되어 있는 건축물은 비슷하므로 비교하면서 살펴보면 이해하기 쉬울것입니다.

 

구분	다세대주택 (빌라 등)	다가구주택(원룸 등)
건축법 분류	공동주택	단독주택
소유 및 등기	- 개별소유 및 등기  - 분양이 가능  - 양도스득세가 별도 부과	- 1인의 소유 및 등기  - 주택전체를 일괄매매  - 양도소득세 일괄부과
시설규모	층수가 4개 층 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)  -지하층은 제외한다 -1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. ※ 4개층의 의미는 4개층은 주택으로 하고 나머지 층은 근린생활시설등 다른 용도의 건축물로 함께 지을 수 있다는 뜻	층수가 3개 층 이하일 것.     -지하층은 제외한다 - 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.   ※ 3개층의 의미는 3개층은 주택으로 하고 나머지 층은 근린생활시설등 다른 용도의 건축물로 함께 지을 수 있다는 뜻
	주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가  660제곱미터 이하  (부설 주차장 면적은 제외한다)	주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하 (부설 주차장 면적은 제외한다)
	30세대 이상 : 주택법의 적용을 받아 사업계획승인 대상 30세대 미만 :  건축법의 적용 건축허가대상	19세대 이하가 거주할 수 있을 것
주택임대차보호법 의  대항력	호수까지 기입을 하여야 대항력이 발생	가구주택은 번지만으로도 대항력이 발생 (자체적으로 사용하는 호수 의미 없음) ※ 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하여 구분등기하면 그 즉시 세입자의 주소정정 신청하여 호수를 등재토록 하여야 한다.
주택임대사업	다세대주택은 개별등기 해야 하므로 2가구이상 소유한 경우 주택임대사업자로 등록할수 있음	다가구주택의 경우 1가구로 등기되므로 19세대가 거주하더라도 주택임대 사업자 등록이 필요없음
임대소득	2채 이상에 해당하면 월세소득에 대해 소득세가 과세된다	주로 수익형 임대사업용으로 활용 9억이하 다가구주택에는 월세소득에도 소득세가 과세되지 않는다.
양도소득세	2채 이상 보유한 경우 다주택자에 해당된다. 보유기간에 따라 양도소득세 부과(임대사업자로 등록하면 기존주택은 요건에 맞으면 비과세)	다가구주택은 단독주택이므로 비과세 요건을 갖추었다면 비과세를 적용한다. (9억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해서만 과세)
주의사항		양도소득세 등 세액에는 다소 유리한 면이 있으나 임차인 입장에서는 깡통전세 유의

 

 

[ 관련법령 ]

 

건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
  ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

 

건축법시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

 

[별표 1] <개정 2014.11.28.>
용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
 가. 단독주택
 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
  1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
  2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
  3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것
 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
  1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
  2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
  3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
 라. 공관(公館)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

 

주택법

제16조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조의2 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

주택법시행령
제15조(사업계획의 승인) ① 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대를 말하며, "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다.  <개정 2010.7.6., 2011.4.6., 2011.6.29., 2012.7.24., 2014.6.11., 2015.3.30.>

1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택인 경우에는 50호로 한다.

가. 법 제2조제5호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택

나. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥

2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수가 30세대인 경우를 말한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택인 경우에는 50세대로 한다.

가. 다음의 요건을 모두 갖춘 제3조제1항제1호 및 제1호의2에 따른 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택

1) 세대별 주거전용 면적이 30제곱미터 이상일 것

2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것