전세사기에 대처합시다

전세사기에 대처합시다

우리나라만의 독톡한 저소득층의 주거형태인 전세가 사기의 대상이되어 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다. 

전세피해는 부동산 시세에 비해 과다한 전세보증금이 설정됐거나 임대차보증금채권보다 선순위의 근저당권이나 세금이 있어 임차인들이 일반적인 경매나 공매 절차에 의하더라도 임대차보증금을 확보할 수 없어 문제가 되는 경우에 발생한다

즉 근저당권자가 경매처분을 했을경우 세입자의 임차비를 제대로 회수 못하는 경우가 가장 대표적으로 발생한다. 심한 경우는 집주인은 원격지에 거주하는데 세입자가 마치 자기소유의 주택인양 전세금을 공인중개사로부터 받아 가로채서 도피함으로서 가정의 파탄에서 극단적인 선택까지 이르는 비극이 부동산 가격의 불안정 때문에 최근 부쩍 늘었다.

이에 정부는 '전세사기 특별법'을 제정하여 전세사기 피해자를 돕기 위한 특별법을 제정하였지만 피해자의 지원에 관한 것이나 근본적으로 전세사기 발생을 억제할 수 있는 방안에는 한계를 느낍니다.


1. 그 대책으로 임차인이 급하게 주택에서 이전해야 할 경우 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 임차권등기명령을 법원에 신청하는데 있어 임대인에게 임찬권등기명령결정이 고지되기 전에도 임차권 등기가 가능하게 그 절차를 간소화하고자 하고 있으며

2.  공인중개사 의무를 강화해서 공인중개사에게 임대인의 신용 정보와 부동산에 대한  사전 조사 의무를 부여하여 임차인을 사기 위험으로부터 보호하고 있습니다.

공인중개사는 매도인이나 임대인으로부터 매수인이나 세입자에게 중개대상물 확인설명서(2024. 7. 2개정 시행) 제공하도록 개정 강화되었다
  
   매도인 또는 임대인이 정보제공을 원칙으로 하되 불응시 그 사유를 기재토록 한다.
   확정일자 부여현황 정보 제공
   국세 및 지방세 체납정보 제공 
   전입세대확인서
   최우선변제금 현황

3. 공인중개사는 상기 여러가지 현황을 살펴보고 최악의 경우까지 고려하여 그 주택이 경매로 처분되었을 경우에 전세금이나 보증금을 수령할 수 있는지 그 주택가액을 감안하여 중개하여야 한다. 가령 주택은 최악의 60~70%까지 저가로 낙찰될 수 있음을 항상 고려해야 한다.




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공인중개사법 시행령
[시행 2024. 7. 10.] [대통령령 제34401호, 2024. 4. 9., 일부개정]

 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다. <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31., 2024. 4. 9.>

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

3의2. 관리비 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

10. 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항

11. 「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항

12. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 같은 법에 따른 민간임대주택인 경우만 해당한다)

②개업공인중개사는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다. <개정 2014. 7. 28.>

③ 개업공인중개사는 법 제25조제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다. <개정 2020. 2. 18.>

④ 법 제25조제3항 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이란 3년을 말한다. <신설 2020. 2. 18.>

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공인중개사법 시행규칙
[시행 2024. 7. 10.] [국토교통부령 제1349호, 2024. 7. 2., 일부개정]

제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식) 영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2012. 6. 27.>


1. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식

2. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅱ](비주거용 건축물) : 별지 제20호의2서식

3. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅲ](토지) : 별지 제20호의3서식

4. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅳ](입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단) : 별지 제20호의4서식