국토교통부 주택임대차정보시스템

국토교통부 주택임대차정보시스템



임대주택 등록 안 하면 임대소득 숨길 수 있을까?


【질문】 임대소득에 대해 세금을 내는 사람을 주변에서 거의 못 봤어요. 임대주택으로 등록하지 않으면 임대소득이 노출되지 않을 것같은데요. 저도 임대주택으로 등록하지 않고 종합소득세를 안 내도 될까요?

국토교통부는 주택임대차정보시스템(RHMS)을 2018년 9월부터 가동하고 있습니다. 정부 부처간 흩어져 있는 임대주택 관련 정보들을 총망라한 이 시스템을 통해 임대주택 등록 여부에 관계없이 임대 여부를 파악할 수 있게 되었습니다.

이전까지 임대시장 관련 정보는 국토부(실거래가 건축물대장)와 행정안전부(재산세 주민등록), 국세청(월세 세액공제) 등이 따로 관리됐다. 그러나 새로운 시스템은 임대차 계약정보와 국토부의 건축물대장, 행안부의 재산세 정보 등을 결합함으로써 다주택자의 주택 보유 및 전월세 운용 현황을 샅샅이 파악할 수 있도록 했다. 여기에 국토부의 건축물에너지정보를 대입하면 공실 여부를 가릴 수 있다. 공시가격시스템과 실거래가 신고자료 등 가격 정보를 통해 주택의 가격과 임대소득을 추적할 수도 있다.

[주택임대차정보시스템(RHMS) 연계 개요] 국토교통부, 행정안전부, 국세청 등이 보유한 임대차 계약정보, 주택소유 정보, 가격정보등을 연계하여 임대줕택 현황,   임대사업자의 임대소득을 실시간 파악할 수 있다.  □ 임대차 계약정보    - 국토교통부 :  지자체 임대등록 자료,  - 확정일자 신고자료   - 국세청 :  월세세액 공제자료, 주택임대사업자 등록자료   □ 소유정보   - 국토교통부 : 건축물대장 소유정보     - 행정안전부 : 재산세 대장  □ 자가여부    - 행정안전부 : 주민등록 자료  □ 가격정보 :  국토교통부의 공시가격시스템과 실거래가 신고자료 □ 공실여부 :  국토교통부의 건축물 에너지 정보

 

이 시스템이 가동되면 누가 몇 채의 집을 보유하고 있으면서 전세나 월세를 주는지 다 알 수 있게 된다. 이 시스템의 막강한 기능은 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자의 임대소득을 파악할 수 있다는 점이라고 국토부는 설명했다. 먼저 한국 총 주택 중 개인 소유의 주택을 추출한 뒤 건축물대장의 소유자를 기준으로 모(母)집단을 구축한다. 여기에서 자가 거주 및 공실 주택은 제외한다.


건축물대장상 소유자의 주택 소재지와 소유자 주민등록정보상 거주지가 같으면 자가 거주로 판단할 수 있다. 전월세 확정일자 또는 월세 세액공제 정보가 없는 주택 중 건축물에너지정보상 전기 사용량이 없으면 공실로 판단한다. 이렇게 되면 전세나 월세 등 임대로 공급된 주택의 현황이 드러난다. 이후 전월세 확정일자나 월세세액 공제자료 등의 신고자료가 있는 경우에는 신고 내용을 기준으로 임대소득을 산출한다.


집주인이 임대주택으로 등록하지 않은 주택이라도, 세무당국은 전월세 확정일자 또는 월세 세액공제 정보로 임대 여부를 확인할 수 있습니다. 전월세 확정일자나 월세 세액공제 자료와 신고내용을 임대소득으로 보는데 이러한 정보가 없다면, 한국감정원이 작성한 주택유형·지역·규모별 전세금 수준을 기준으로 임대료를 추정합니다.


2019년부터 주택임대소득에 대해 전면과세가 실시된 데다가, 주택임대차정보시스템으로 정밀한 조사가 가능해졌기 때문에, 임대주택으로 등록하지 않았다고 해서 임대소득을 누락했다가는 본세는 물론 가산세까지 맞을 가능성이 커졌습니다.

 

국세청, 이런 임대사업자를 주시한다

실제로 국세청은 2018년 하반기 주택임대차정보시스템을 활용해서 다음과 같이 검증대상을 추려 1,500명에 대해 세무검증을 실시한 바 있습니다. 국세청이 당시 발표한 자료를 보면 다음과 같습니다.

① 고액 월세 임대인

2주택 이상자로서 자료로 확인한 연간 월세수입이 고액임에도, 임대소득을 신고하지 않는 등 탈루 혐의 금액이 높은 사람

② 고가주택 임대인

고가주택을 한 채 이상 임대한 사람으로서 연간 추정 수입이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루 혐의 금액이 높은 사람


③ 고가 단지 임대인

2주택 이상자로서 고가 단지 아파트를 임대한 사람 중 연간 추정 임대수입이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루 혐의 금액이 높은 사람


④ 외국인 임대인

2주택 이상자로서, 외국인을 상대로 임대한 사람 중 연간 추정 수입이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루 혐의 금액이 높은 사람


⑤ 다주택 보유자

2주택 이상자로서 연간 추정 수입이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루 혐의 금액이 높은 사람






출처 : 『이은하의 부동산 절세 오늘부터1일』과 네이버 지식백과에서 발췌 수정한 것입니다.